وقّعت تمويلك العقاري قبل سنوات، واليوم تجد عروضًا بنسب أفضل أو بقسط أقل. شراء المديونية يعني أن جهة تمويل جديدة تسدّد المتبقي من تمويلك لدى جهتك الحالية، ثم تبدأ معك تمويلًا جديدًا بشروطها.
لماذا يلجأ الناس إلى شراء المديونية؟
- نسبة أقل: إذا انخفضت النسب في السوق أو تحسّن وضعك الائتماني.
- قسط أقل: بتمديد المدة أو بنسبة أفضل، لتخفيف الضغط على الميزانية.
- التحول من نسبة متغيرة إلى ثابتة أو العكس. اقرأ الفرق بين الثابت والمتغير.
- سيولة إضافية: بعض الجهات تضيف مبلغًا فوق المتبقي إذا سمحت قيمة العقار ودخلك. راجع إعادة التمويل مع سحب السيولة.
كيف تتم العملية؟
- اطلب من جهتك الحالية خطابًا بالمبلغ المتبقي ومبلغ التسوية المبكرة.
- قدّم طلبًا للجهة الجديدة مع مستنداتك وخطاب المديونية.
- تقيّم الجهة الجديدة العقار ووضعك المالي وتصدر موافقة.
- تسدّد الجهة الجديدة المتبقي للجهة القديمة مباشرة.
- يُفك الرهن أو تُنقل الملكية من الجهة القديمة، ويُسجل الرهن أو الملكية للجهة الجديدة.
- تبدأ بسداد أقساط التمويل الجديد.
التكاليف التي يجب أن تحسبها
التوفير في القسط قد يختفي إذا لم تحسب هذه البنود:
- تعويض السداد المبكر للجهة القديمة، وتنظّم ضوابط البنك المركزي السعودي حدوده. اطلبه مكتوبًا، واقرأ كيف يُحسب مبلغ السداد المبكر.
- الرسوم الإدارية للتمويل الجديد.
- التقييم العقاري ورسوم الرهن أو نقل الملكية.
- التأمين على العقار وعلى الحياة إن كان مطلوبًا.
- تمديد المدة: قسط أقل على مدة أطول قد يعني مجموعًا أكبر في النهاية.
قاعدة المقارنة البسيطة
احسب مجموع ما ستدفعه في الطريقين:
| البقاء في تمويلك الحالي | الانتقال للجهة الجديدة |
|---|---|
| مجموع الأقساط المتبقية | مجموع الأقساط الجديدة + تعويض السداد المبكر + الرسوم والتقييم والتأمين |
إذا كان الانتقال أقل تكلفة بفارق واضح، أو كان تخفيض القسط ضرورة لميزانيتك، فالنقل منطقي. وإذا كان الفرق بسيطًا، فغالبًا لا يستحق الإجراءات. استخدم معدل النسبة السنوي للمقارنة الدقيقة.
انتبه إذا كان تمويلك مدعومًا
إذا كان تمويلك الحالي ضمن برنامج الدعم السكني، فقد يكون نقله إلى جهة أخرى مشروطًا بأن تكون الجهة الجديدة شريكة في البرنامج، وقد يتأثر الدعم الشهري. تحقق من صندوق التنمية العقارية قبل أي خطوة، ولا تعتمد على كلام مندوب المبيعات وحده.
هل يمكن التفاوض مع بنكك الحالي أولًا؟
نعم، وهي خطوة يغفل عنها كثيرون. عندما تحصل على عرض مكتوب من جهة أخرى، قدّمه لجهتك الحالية واسأل إن كانت تستطيع تحسين شروطك. قد تحصل على جزء من الفائدة دون تكاليف النقل. تعرّف على معايير المقارنة في دليل مقارنة البنوك.
أسئلة شائعة
كم يستغرق شراء المديونية العقارية؟
يختلف حسب الجهتين واكتمال المستندات وإجراءات فك الرهن والتسجيل، ويتراوح عادة بين أسابيع قليلة وعدة أسابيع.
هل أحتاج موافقة بنكي الحالي على النقل؟
لا تحتاج موافقته على قرار النقل، لكنك تحتاج منه خطاب المديونية وإتمام إجراءات التسوية وفك الرهن أو نقل الملكية.
هل يمكن نقل التمويل العقاري أكثر من مرة؟
نظريًا نعم، لكن كل نقل له تكاليف. لا تنتقل إلا إذا كان التوفير واضحًا بعد حساب كل الرسوم.