عندما تطلب عرض تمويل عقاري، ستسألك الجهة الممولة غالبًا: ثابت أم متغير؟ هذا السؤال يحدد كيف سيتصرف قسطك خلال عشرين سنة أو أكثر، لذلك لا تجب عنه بناءً على الرقم الأقل اليوم فقط.
ما هي النسبة الثابتة؟
في النسبة الثابتة يُحدَّد هامش الربح عند التوقيع ويبقى كما هو طوال مدة التمويل. قسطك الشهري معروف من اليوم الأول حتى آخر قسط، مهما تغيرت أسعار الفائدة في السوق.
- الميزة: وضوح كامل، وسهولة في التخطيط المالي، وحماية من ارتفاع النسب.
- العيب: تكون عادة أعلى من المتغيرة عند التوقيع، ولا تستفيد إذا انخفضت النسب لاحقًا إلا بإعادة التمويل.
ما هي النسبة المتغيرة؟
في النسبة المتغيرة يتكوّن الربح من جزأين: مؤشر مرجعي هو غالبًا سعر الفائدة بين البنوك السعودية (سايبور SAIBOR)، وهامش ثابت تضيفه الجهة الممولة. يُعاد تسعير القسط على فترات يحددها العقد، كل سنة أو كل عدة سنوات.
- الميزة: تبدأ عادة بنسبة أقل، وتستفيد إذا انخفض المؤشر.
- العيب: إذا ارتفع سايبور يرتفع قسطك، وقد يضغط ذلك على ميزانيتك.
مقارنة مباشرة
| المعيار | ثابت | متغير |
|---|---|---|
| القسط الشهري | ثابت طوال المدة | يتغير عند كل إعادة تسعير |
| النسبة عند البداية | أعلى غالبًا | أقل غالبًا |
| أثر ارتفاع النسب في السوق | لا يتأثر | يرتفع القسط |
| أثر انخفاض النسب في السوق | لا يستفيد | ينخفض القسط |
| يناسب | من دخله ثابت ويريد اليقين | من لديه هامش في ميزانيته أو ينوي السداد المبكر |
هناك خيار ثالث: الثابت لفترة ثم المتغير
تقدّم بعض الجهات نسبة ثابتة لسنوات أولى محددة، ثم تتحول إلى متغيرة. يناسب هذا من يتوقع زيادة دخله بعد سنوات، أو من ينوي إعادة التمويل لاحقًا. انتبه إلى النسبة التي سيتحول إليها التمويل بعد الفترة الثابتة، واطلبها مكتوبة.
كيف تختبر قدرتك على تحمّل النسبة المتغيرة؟
قبل أن تختار المتغيرة، اطلب من الجهة الممولة حساب قسطك في حالتين:
- القسط الحالي بالنسبة المعروضة.
- القسط إذا ارتفع المؤشر بنقطتين مئويتين مثلًا.
إذا كان القسط في الحالة الثانية سيتجاوز قدرتك أو يرفع التزاماتك فوق نسبة الاستقطاع المريحة، فالثابت أكثر أمانًا لك حتى لو كان أغلى قليلًا اليوم.
أسئلة تطرحها على البنك قبل التوقيع
- ما المؤشر المرجعي؟ وما الهامش الثابت المضاف إليه؟
- كل كم يُعاد التسعير؟ وهل يوجد حد أعلى للارتفاع عند كل إعادة تسعير؟
- ما تكلفة السداد المبكر في كل نوع؟
- ما معدل النسبة السنوي (APR) للعرض؟
الخلاصة
اختر الثابت إذا كان دخلك محددًا ولا تحتمل مفاجآت في القسط. واختر المتغير إذا كان لديك هامش مالي واضح، أو تنوي السداد المبكر خلال سنوات قليلة. وفي الحالتين قارن التكلفة الإجمالية بين أكثر من جهة. اقرأ كيف تقارن بين البنوك والدليل الشامل للقروض العقارية.
أسئلة شائعة
ما هو سايبور؟
سايبور (SAIBOR) هو متوسط سعر الفائدة الذي تقرض به البنوك السعودية بعضها بعضًا، ويُستخدم مرجعًا لتسعير التمويل المتغير.
هل يمكنني التحويل من متغير إلى ثابت لاحقًا؟
يكون ذلك عادة بإعادة التمويل لدى الجهة نفسها أو جهة أخرى، وقد تترتب عليه رسوم. اسأل عن هذا الخيار قبل التوقيع.
أيهما أفضل مع الدعم السكني؟
يعتمد ذلك على المنتجات المتاحة لدى الجهة الممولة المشاركة في البرنامج وعلى وضعك المالي. اطلب العرضين وقارن مجموع ما ستدفعه بعد احتساب الدعم.